Skip to main content
cara menghitung pbb njop bphtb

Cara menghitung PBB, NJOP & BPHTB

Cara menghitung PBB, NJOP & BPHTB • Penting! bagi Anda yang hendak menjual atau membeli rumah & properti lainnya

Ingin Jual Beli Rumah? Pahami Soal NJOP, PBB dan BPHTB Agar Mendapat Untung

Memiliki rumah, kini bukan hanya sebagai tempat berteduh dari panas dan hujan. Rumah sudah menjadi sebuah asset bagi seseorang yang kedepanya bisa ia gunakan untuk berinvestasi dan memperoleh keuntungan dengan cara menjualnya. Hal ini di dasari dengan harga properti yang semakin tahunya mengalami kenaikan.

Tidak heran, jika saat ini orang tidak membeli sembarang rumah. Terkadang, ia memikirkan bagaimana lokasinya, apakah bebas banjir, apakah dekat dengan akses kesehatan dan pendidikan serta faktor lainya. Hal itu semata-mata untuk menaikan nilai jual rumah tersebut nanti, saat pemilik ingin menjualnya kembali kepada pihak lainya.

Baca Juga : Biaya KPR Terbaru

Dalam system jual beli, tentunya harapan tertinggi adalah mendapatkan keuntungan yang maksimal. maksimal dalam hal ini tentunya juga sesuai dengan kondisi saat rumah tersebut dijual. Selain itu, kelengkapan dokumen dalam jual beli rumah juga penting. Dokumen yang penting yang juga menentukan harga beli dan harga jual rumah diantaranya adalah dokumen PBB, BPHTB dan NJOP.

Keberadaan berkas tersebut juga memiliki kekuatan hukum dalam hal jual beli rumah. Jika dokumen tersebut tidak lengkap, maka saat membeli rumah kita akan rugi, begitu juga saat akan menjual rumah. Rumah yang memiliki dokumen atau berkas tadi, sudah dijamin merupakan rumah yang tidak bermasalah. Sehingga ketika akan dibeli atau dijual, maka dijamin menguntungkan.

Pengertian PBB

PBB adalah kependekan dari Pajak Bumi dan Bangunan. Berkaitan dengan bumi dan bangunan, menjelaskan bahwa bangunan (rumah) yang kita tempati berada di wilayah Indonesia, maka wajib memiliki PBB. Namun, tidak semua bangunan memiliki PBB, seperti rumah sakit, rumah ibadah dan fasilitas umum biasanya tidak memiliki PBB.

Dalam PBB, ada penerapan tarif yang setiap tahunya wajib dibayarkan oleh pemilik rumah, yang namanya tertera dalam surat PBB tersebut.

Beberapa waktu lalu, di kawasan DKI Jakarta ditemukan ada beberapa rumah yang ternyata masih menunggak PBB. Karena tunggakan tersebut, pihak BPRD (Badan Pajak dan Retribusi Daerah) bahkan harus memasang plang pemberitahuan di sekitar rumah yang bermasalah dalam PBB. Sanksi yang diberikan pihak BPRD ada beberapa, seperti sanksi berupa surat teguran bahkan hingga dilakukan penyitaan. Alasan seseorang belum membayar pajak PBB sebenarnya karena mereka tidak mau bayar, bukanya tidak mampu bayar.

Tarif PBB ini disesuaikan dengan pasal 5 UU No.12 tahun 1985 jo UU Np.12 tahun 1994. Isinya adalah sebesar 0.5% dari nilai jual kena pajak (NJOP). Maka PBB ini seharusnya wajib dibayar setiap tahunya di kelurahan atau desa tempat tinggal, atau bisa juga dilakukan di Bank yang ditentukan.

Jika saja, kita mengacuhkan masalah PBB ini, maka ada beberapa hal yang tidak bisa kita dapatkan seperti :

  • Pembuatan surat keterangan catatan kepolisian (SKCK)
  • Pembuatan akta kelahiran
  • Mendapatkan gaji ke-13 untuk PNS
  • Mendaftar sebagai calon kepala daerah
  • Mendaftar pernikahan

Definisi NJOP

NJOP ini sendiri merupakan dasar untuk menentukan PBB yang diterapkan oleh pemerintah setempat , selama 1 tahun sekali. NJOP biasanya merupakan taksiran nilai harga rumah dan bangunan, yang kemudian dihitung berdasarkan luas dan zona dari rumah tersebut. Jika harga pasaran rumah dan bangunan tersebut tinggi, maka NJOP nya juga tinggi.

Sebagai contoh, kita melihat NJOP untuk rumah yang ada di kawasan di Menteng, Jakarta. nilainya tentu akan lebih tinggi dibandingkan NJOP rumah di kawasan Pondok Labu. Anda bisa melihat besaran NJOP rumah Anda lewat surat PBB.

Selain itu, biasanya NJOP juga digunakan untuk menentukan harga yang paling rendah sebagai patokan dari jual beli rumah. Perlu diketahui, jika Anda ingin membeli rumah, namun harganya cukup mahal, bisa jadi karena harganya jauh di atas NJOP. Jika sebaliknya, harga jauh di bawah NJOP, rumah tersebut menjadi lebih murah dan biasanya sedang dalam masalah (sengketa kepemilikan).

BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)

Istilah dokumen penting lainya yang harus dimiliki sebuah rumah adalah BPHTB. Isi dokumen ini menjelaskan tentang dasar pengenaan BPHTB atau nilai perolehan objek pajak kena pajak atau disingkat NPOPKP. Pajak ini biasanya akan dikenakan untuk pembeli rumah atau penjual rumah.

Pajak BPHTB ini dikenakan sebesar 5% dari nilai perolehan objek pajak (NPOP). Jika NPOP tidak diketahui nilainya lebih kecil atau lebih besar dari NJOP PBB, maka NJOP tersebut bisa dijadikan sebagai dasar perhitungan untuk BPHTB.

Dalam dokumen BPHTB ini, juga terdapat Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) yang biasanya berbeda harganya di setiap wilayah Indonesia. Khusus untuk ibu kota Jakarta, NPOPTKP nya telah ditetapkan pemerintah sebesar Rp. 60 jutaan.

Sebetulnya, BPHTB ini tidak hanya wajib dibayar, Jika kita membeli rumah saja. kita juga wajib membayar pajak ini saat melakukan transaksi lainya, seperti :

  • Tukar menukar
  • Hibah Wasiat
  • Waris
  • Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum
  • Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan
  • Penunjukan pembeli pada lelang
  • Pelaksanaan putusan hakim yang berkekuatan hukum
  • Penggabungan usaha
  • Pemekaran usaha

Cara Menghitung PBB, NJOP & BPHTB beserta Simulasi Perhitungannya

Setelah mengetahui definisi dari PBB, BPHTB serta NJOP tadi, saatnya kita juga mengetahui bagaimana simulasi pembayaran dari ketiganya.

Contoh Kasus:

Bapak Herman ingin membeli rumah di wilayah tanggerang, yang berukuran 50 meter persegi dengan harga Rp. 100 juta. Maka, Perhitungan NJOP nya :

Pemerintah Tanggerang menaksir NJOP tanah rumah yang akan dibeli pak herman ini sebesar Rp. 1 juta/ m2. Sedangkan untuk NJOP bangunan rumahnya sebesar Rp. 1 juta/m2.

Perhitungan NJOP nya:

NJOP tanah = 50m2 x Rp. 1 juta = Rp. 50 juta

NJOP bangunan = 50m2 x Rp. 1 juta = Rp. 50 Juta

NJOP tanah dan bangunan = Rp. 100 juta

NJOTKP ( Nilai Jual Objek Tidak Kena Pajak) = 10% dari NJOP Bangunan = Rp. 5 Juta

NJOP untuk PBB = NJOP tanah dan bangunan – NJOTKP = 100 juta- 5 juta = Rp. 95 Juta

Perhitungan PBB:

NJKP (Nilai Jual Kena Pajak)= 20% x NJOP PBB = 20% x Rp. 95 Juta = Rp. 19 Juta

PBB = (aturan undanga-undang sebesar 0.5%) x NJKP = 0.5% x Rp. 19 Juta= Rp. 95 Ribu

Perhitungan BPHTB nya :

Tariff BPHTB sebesar 5% x NPOP – NPOP Wilayah terkait

= 5% x Rp. 100 Juta – Rp. 30 Juta(NPOP wilayah Tanggerang)

= 5% x Rp. 70 Juta

= Rp. 3.5 Juta

Pastikan Anda dapat memahami secara garis besar, bagaimana perhitungan untuk PBB, BPHTB serta NJOP dari rumah yang dimiliki. Dengan begitu, Anda tidak akan kebingungan saat harus memperhitungkan harga untuk menjual rumah kepada pihak lainya. Lengkapnya dokumen-dokumen tersebut juga menjelaskan kepada pihak pembeli rumah, bahwa rumah tersebut tidak dalam masalah. Lengkapi dokumen penting untuk kelancaran jual beli rumah Anda.

Baca Juga

  • Cara menghitung PBB
  • Cara menghitung PBB, NJOP dan BPHTB
  • Cara menghitung PBB (Pajak Bumi dan Bangunan)

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *